補差規則貼出去的第一天，社區中心門口排的隊比合同諮詢高峰還長。
很多人根本還沒打算賣。
就是想看看「自動補差」到底怎麼補。
阮梅被迫把一張複雜公式重新做成街坊版。
她把黑板分成四欄。
物業類型。
基礎估值。
調整因素。
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補差金額。
複雜的估值係數全部放在附件。
主表只保留業主真正要看的東西。
梁伯站在旁邊看了半天，點點頭。
「這個看得懂。」
何伯聽到，終於露出一點滿意。
「給街坊看的表，街坊看得懂才有意義。」
第一個實際算補差的是一位已經簽過嘉盛正式協議的住戶。
他的單位屬於普通中層住宅，面積、朝向、租約狀況都很標準。
後來項目公司根據新一輪獨立估價，把同類基礎價向上調了一小檔。
按新規則，他能拿幾萬塊補差。
阮梅現場列印一張模擬結算。
原收購價。
新基礎模型。
校正因素。
應補金額。
一項一項寫。
住戶看了三遍。
「真的自動加?」
阮梅說道:「正式條款通過後，符合條件就自動。」
「我不用找人講數?」
「不用。」
住戶笑了。
「那挺好。」
這句話很快從社區中心傳到整片灣銅。
對普通業主來說，最折磨人的從來不只是價格低。
是怕別人後來拿得更多。
尤其舊樓收購。
隔壁多五萬。
樓上多八萬。
街尾又傳有人多十幾萬。
最後大家誰都不肯先動。
現在補差機制一出來，早簽的心理壓力明顯下降。
一個老人坐在茶餐廳里拿著報紙說道:「早點簽也不會被當傻仔，那我就不用天天等。」
旁邊人說道:「先看自己那棟有沒有進入收購階段啦。」
「當然，我又不是基哥。」
剛好來喝茶的基哥聽到自己名字，臉都黑了。
「關我什麼事?」
茶餐廳老闆笑道:「基哥，你出名心急。」
基哥拿起奶茶。
「我現在很有耐心。」
老闆看著他。
基哥補了一句。
「何伯逼出來的。」
項目公司內部變化更加明顯。
補差規則正式執行以後，願意進入第一階段收購諮詢的業主數量開始上升。
吉米仔每天拿回來的數據都在變。
以前最多的是:
「再等等。」
「聽聽昌隆。」
「看看後面會不會漲。」
現在越來越多人問:
「如果後面基礎價漲，怎麼補?」
「冷靜期幾天?」
「搬遷費怎麼算?」
「尾款什麼時候到帳?」
討論從賭價格，慢慢轉成談合同。
許文海看著這變化，第一次真心覺得補差的錢花得值。
他把最新諮詢數據放到嘉盛高層會議桌上。
一名董事看完，問道:「成本提高多少?」
財務總監報出預估。
確實多。
但資金可控。
許文海接著把另一個數字放出來。
「願意進入正式估價和法律諮詢的業主比例，提高得更快。」
董事不說話了。
地產項目最怕錢花了還沒進度。
現在多花一部分確定的錢，換來更高確定性，資本市場反而更喜歡。
恆安銀行也注意到這件事。
項目融資盡調會議里，梁經理專門問補差機制。
「會不會造成收購成本無限上升?」
阮梅把規則遞過去。
「有保護期、有同類物業限制、有獨立估價、有特殊交易排除。昌隆高價買關鍵鋪這種交易，不會直接觸發全體住宅補差。」
銀行地產融資負責人看完，點頭。
「規則清楚就好。提前鎖定機制，總比後面集體要求重新談價容易估風險。」
許文海聽得心情很好。
以前嘉盛內部嫌流程太多。
現在銀行主動把這些流程當加分項。
這種感覺很奇怪。
陸景麟坐在旁邊，只笑了一下。
會後，周啟明把他拉到旁邊。
「陸先生，你現在越來越會把街坊情緒做成銀行看得懂的風險參數。」
陸景麟說道:「我只是怕阿婆堵門。」
周啟明笑了。
「銀行也怕。」
補差機制還有一個意外效果。
昌隆的高價攻勢開始失去最強的一張牌。
以前他們只要在某棟樓高價簽一個，周圍業主就會集體等漲。
現在項目公司只認獨立估值和基礎模型。
特殊高價可以賣。
願意拿昌隆的錢，沒人攔。
可這筆價格不會自動拖著整片項目上漲。
昌隆想用一個點撬全區價格，難了很多。
吳經理很快察覺。
他拿著項目公司公開的補差規則看了整整一個下午。
最後忍不住罵了一句。
「這幫人把路全堵了。」
旁邊經理問道:「繼續高價收?」
吳經理沒有馬上回答。
繼續高價。
錢要真給。
合同還得寫清。
項目公司又不跟著亂漲。
那就等於昌隆自己承擔溢價。
停下來。
前面打出去的「昌隆出價更高」招牌又會慢慢失效。
更麻煩的是那間釘子鋪。
項目已經改圖。
第一期施工完全繞開。
店鋪本身目前租金不高。
兩百多萬買進去，資金就壓在那裡。
吳經理問財務。
「這間鋪一年租金回報多少?」
財務報出數字。
吳經理臉色更難看。
按他們買入價算，回報低得可憐。
如果當時項目公司願意三百八十萬接手，當然大賺。
可現在人家連三百三十萬都不看。
旁邊經理試探問道:「再降?」
吳經理靠在椅背上。
「現在降太快，等於告訴他們我們急。」
他說完，看了一眼窗外。
半天后才補一句。
「先放著。」
同一時間，灣銅項目公司第一階段簽約數據又往前走了一截。
許文海拿著表，笑著走進陸景麟辦公室。
「早簽保護真有用。」
陸景麟說道:「記得補錢的時候也這麼開心。」
許文海笑容一僵。
阮梅在旁邊已經把第一批補差資金計劃列印出來。
「許經理，簽字。」
許文海看著那幾頁紙，長嘆一口氣。
「跟你們合作，開心永遠只有半分鐘。」
他還是拿起筆。
簽完以後，吉米仔從外面進來。
手裡拿著一張昌隆物業最新市場估值。
吉米仔把紙放下。
「那間釘子鋪重新估了。」
許文海看了一眼。
隨後笑得比剛才真多了。
「他們買貴了。」