第78章 手握一億一千八百多萬元
五月十三日，宏遠地產按照協議，按時把巨額差價返現，打入任光榮帳戶。
這筆回款到帳後，不僅補上了三百七十九套房子的一成首付，還多出了六千五百萬元o
任光榮銀行帳戶上的資金，已經達到了一億一千八百多萬元。
三百七十九套房，也開始正式進行交接，對外出租了。
除了在已開業的光榮地產，三家門店掛牌出租之外，任光榮也與其他的地產中介公司合作，主推大戶型的房子。
至於七十六對八十二平方米的二房，和九十八到一百一十二平方米的三房，有光榮地產三家門店，加上對外張帖租房信息GG，登報紙GG，應該不難消化掉。
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玫瑰花園二期，這裡是比較成熟的社區，與臨海灣畔的情況不一樣，租客比較多，租客大多都是蛇口工業區的企業白領，高管。
七十六到八十二平方米兩房，和九十八到一百一十二平方米的三房，掛牌放租後，每天都能租出去幾套。
而且租金還不低，比後海片區的臨海灣畔，濱海花園的房子，出租的租金要高出一截。
八十到八十二平方米的兩房，租金高達二千八百元以上，高層海景房租金可以達到三
千二三百元。
就算是七十六平方米的，也能租到二千六百元以上。
九十八到一百一十二平方米的三房，租金三千三到三千八百元，一百一十二平方米的高層一線海景房，可以租到三千八百元到四千二三百元。
一百二十六到一百三十二平方米的大三房，租金四千元起步，最高達到四千八百元。
至於一百二十七到一百四十六平方米的四房，那都直接四千二元起步了，最高達到五千五百元。
溢價主要集中在大戶型。中小戶型差價不大與後海相差不大。
面積越大，玫瑰二期租金優勢越明顯。但是！租金雖貴，並不等於好租。
二百平方米以上的房子，空置期會很長，只是租出去的時候，租金單價更高。
但是蛇日這邊的房價，反而比後海那邊還要便宜一些。
南海玫瑰二期的容積率二點一八，全部是十一到十七層小高層，加前排疊加別墅，一共七百四十九戶，綠化率百分之四十八。
板樓居多，南北通透，樓間距開闊，出門直接就是濱海休閒長廊，私密性強，有別墅、大露台花園，是偏豪宅感的低密社區。
後海蔚藍海岸是個超級大社區，幾千戶，人口多，人員混雜，高層樓棟多，居住密度明顯更高。
臨海灣畔的容積率高達五點三三，超高層塔樓，七棟樓塞了一千一百三十三戶，花園小、擁擠，車位緊張，塔樓戶型很多通風採光一般。
這個時候蛇口的外企高管、外籍家庭，非常排斥高密度塔樓，更願意為小高層低密社區多付租金。
玫瑰花園二期，還是真正的一線無遮擋海景資源。
朝南直面深鎮灣，前排別墅無遮擋，大量戶型客廳陽台看海，下樓刷卡直達濱海長廊，能看遊艇、海灣夜景，景觀體驗是硬加分項。
蔚藍海岸只有部分樓棟看海，不少樓被遮擋，更多看社區園林。
臨海灣畔靠濱海大道，看海同時直面主幹道，車流噪音大，很多戶型看不到海，大量看城市樓景。
外派高管租房，海景是重要考核項，公司報銷預算，願意為海景多付出百分之十到百分之二十的租金。
蛇口工業園還有不少外資企業高管，以及外籍的管理人員，和技術人員。
南海玫瑰花園二期主力租客，就是蛇口外企、跨國公司外派歐美、日韓高管，房租企
業報銷，預算充足，追求居住品質，對價格不敏感。
而這些外資企業高管，還有外派的外籍的高管，和高級技術人員，才是玫瑰花園二期，大戶型的房子，租客的主要來源。
所以任光榮否定了許靜言等人，包括陳紅的降價出租的建議，因為降不降價，租客的來源都是這些人。
要租的租客，不降價他也會租，不想租的租客，降了價他也不會租。
任光榮向大家解釋清楚了，租金不能隨便降價的原因，大戶型的房子，是玫瑰花園二期的劣勢，但同時也是它的優勢。
比較難租出去，空置期會比較長，但只要租出去了，價格就不會低。
換句話說，大戶型的房子，你再怎麼樣降價？你又能降多少？租不起的人，還是租不起。
陳紅說道：「這海月花園就在旁邊，你這租金定的比海月花園租金要高，哪裡還有什麼優勢啊？」
任光榮笑著說道：海月花園的優勢，是招商物業、社區大、園林成熟、生活便利、安靜不靠馬路。
短板是沒有一線直面無遮擋海景，離海上世界、蛇口國際學校更遠。
我們玫瑰二期核心王牌，就是開門就是深鎮灣濱海長廊，直面海景，離海上世界更近，外籍高管群體，會優先選我們這裡。
所以我們的租金，就可以定得比海月花園更高一點。」
任光榮想了想說道：「看不到海景的，低層的房子，租金可以對標海月花園，甚至低一點也行。
但高樓層一線海景的房源，不管大小戶型，這個溢價我們要守住。
外企外派高管、外籍家庭專門衝著這片海過來，海月花園替代不了，這批房子不用主動降掛牌價。
可以談判的時候，留幾百塊的議價餘地，允許三四個月的空置等待周期。」
「但是那些低樓層、只能看園林，看不到海的戶型，我們就沒有這個底氣了。
那就直接和海月花園正面競爭。
這一部分，租金就要降下來，與海悅花園的租金持平，甚至低一點都可以，不能再拿海景房的價格去掛牌。
也不要低太多，低個二百塊也就夠了，競爭力就會比海月花園強多了。
空一個月，物業費、月供虧掉的錢，遠遠多過每月少收的那兩百租金。」
「一百二十六到一百四十六平的中大戶型也一樣，看海的戶型要守住價格，絕不降價。
園景戶型主動降價，瞄準海月花園的租金行情。」
講到最難處理的大平層和複式，任光榮神色慎重的說道。
「兩百平往上的大平層、疊加別墅，就算是海景，只要看房的租客是誠心想租的話，租金適當讓一點步，也是可以的。
片區能承受這種租金的客戶，本就稀少，我們手上幾十套堆在這裡，市場消化不過來o
掛牌可以掛行情高位，但談判的時候，要留出比較大的議價空間，優先鼓勵長租。
寧可每個月少收一千，也不要空關大半年，白白扛著高額月供。」
「好房子可以溢價，普通房子拼流通，用差異化定價，把空置損失壓到最低。」
制定好了各種戶型的房子，出租的租金標準之後，九十六套七十六到八十二平方米兩房，六十七套九十八到一百一十二平方米的三房，每天都可以租出去四五套，有時候六七套，至少也能租出去三四套。
按照這個速度，估計一個多月，最多兩個月，一百六十三套房子，就能全部租出去了。
一百二十六到一百三十二平方米的大三房，一百二十七到一百四十六的四房，每天也能租出去一兩套，最多兩三套，有時候一套都租不出去。
這總共有一百六十四套房子，一個月估計只能租出去三四十套，全部租完估計要四五個月。
最難搞的就是五十二套一百七十二平方米以上的平層，大平層，頂層複式，還有疊加別墅，一個月能租出去一兩套，那都是偷笑了。
不過只要把那三百二十七套全部租出去了，收到的租金也足夠覆蓋月供了。
這五十二套租不出去，空置著也就無所謂了。
別人替他發愁，但任光榮心裡一點也不慌，手握一億一千八百多萬元，有什麼好慌的？
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